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Booster 2026 : ce que les nouvelles mesures logement changent pour la valeur

Le 16 juillet 2026, les ministres Claude Meisch (Logement) et Gilles Roth (Finances) ont présenté le « Booster fir de Wunnengsbau », un paquet de sept mesures pour relancer la construction, soutenir l'accès à la propriété et élargir l'offre de logements abordables. On retient surtout le chiffre du Bëllegen Akt. Pour qui évalue des biens, le point le plus intéressant est ailleurs : deux des mesures reposent sur la séparation entre valeur du terrain et valeur de la construction.

1. Le Bëllegen Akt passe à 45 000 € par personne

Le crédit d'impôt imputé sur les droits d'enregistrement et de transcription passe de 40 000 à 45 000 € par personne physique, pour un logement destiné à l'habitation personnelle. Avec des droits de 7 % (6 % d'enregistrement et 1 % de transcription), un acquéreur seul couvre les droits jusqu'à un prix d'environ 640 000 € ; un couple dont chacun dispose de son crédit complet (90 000 € au total) jusqu'à près de 1,3 million. La mesure vaut pour les actes signés depuis le 16 juillet 2026, sans limitation de durée annoncée.

• Exemple : achat seul d'un appartement existant à 640 000 € → droits de 44 800 €, entièrement couverts par le crédit de 45 000 €.
• Exemple : achat seul à 900 000 € → droits de 63 000 €, dont 18 000 € restent à payer.

Hors surtaxe communale éventuelle (Ville de Luxembourg). À retenir : le Bëllegen Akt réduit les frais d'acquisition, pas le risque de payer le bien trop cher. Sur un achat à 900 000 €, un surprix de 5 % représente 45 000 € — l'équivalent du crédit entier.

2. VEFA : des droits sur la seule valeur du terrain

Pour une personne physique qui achète sa résidence principale en vente en l'état futur d'achèvement, et lorsque la construction est achevée à 80 % au plus au moment de l'acte, les droits d'enregistrement et de transcription ne sont plus dus que sur la valeur du terrain. L'exonération est temporaire : elle vise les actes conclus pendant trois ans à partir du 16 juillet 2026.

• Exemple : appartement neuf à 900 000 €, quote-part de terrain de 250 000 € → droits de 17 500 €, couverts par le Bëllegen Akt. Pour un logement achevé au même prix, les droits seraient de 63 000 €.

La valeur du terrain devient ainsi la base du calcul. Dans la pratique, elle ressort de l'acte et des éléments fournis par le promoteur ; une évaluation indépendante permet de vérifier que cette quote-part est cohérente avec le marché foncier de la commune — et de comparer sereinement plusieurs programmes neufs.

3. L'amortissement accéléré « 3 × 6 » pour l'investissement locatif

Le nouveau régime prévoit un amortissement de 6 % par an pendant 6 ans lorsque la base amortissable ne dépasse pas 600 000 € par immeuble. Au-delà de ce seuil, c'est un taux de 2 % qui s'applique à l'ensemble de la base, sans limitation de durée. Pour les acquisitions de 2026, le contribuable peut choisir entre l'ancien et le nouveau régime ; à partir du 1er janvier 2027, seul le nouveau s'applique aux nouvelles acquisitions, les régimes antérieurs continuant jusqu'à leur terme.

Le terrain n'étant pas amortissable, tout se joue dans la ventilation du prix :

• Maison locative achetée 850 000 €, terrain estimé à 300 000 € → base amortissable de 550 000 €, sous le seuil : 33 000 € d'amortissement par an pendant 6 ans.
• Même bien, terrain estimé à 200 000 € → base de 650 000 €, au-dessus du seuil : 13 000 € par an.

Deux ventilations, deux régimes. Une répartition arbitraire est fragile face à l'administration ; une ventilation argumentée, fondée sur le marché foncier local et le coût de la construction, est défendable. C'est précisément ce que produit une évaluation par la méthode du coût de remplacement.

4. TVA à 8 % pour le locatif à vocation sociale

Un taux de TVA réduit de 8 % est prévu pour la création de logements locatifs à vocation sociale, à des conditions strictes : 120 m² au maximum, prix de vente au m² inférieur ou égal à la médiane publiée par l'Observatoire de l'habitat selon la région et la taille du logement, rendement locatif limité à 4 % du capital net investi, mise en location d'au moins dix ans à un locataire certifié éligible par le ministère. La mesure s'appliquera à l'entrée en vigueur de la loi, sans effet rétroactif. Situer un prix au m² par rapport à ces médianes fait partie intégrante d'une analyse de rendement.

5. Les autres mesures du paquet

• Subvention d'intérêt : le prêt pris en compte passe de 200 000 à 250 000 €, la majoration par enfant de 20 000 à 30 000 € (plafond maximal de 370 000 €) ; il est porté à 300 000 € lorsqu'au moins un emprunteur a 35 ans ou moins. Les dossiers en cours de paiement en bénéficient également.
• Prime d'accession et prime d'épargne : désormais ouvertes aux acquéreurs d'un logement abordable ou à coût modéré lorsqu'au moins un d'eux a 35 ans ou moins.
• Housing Bond : emprunt citoyen de 250 millions d'euros prévu début 2027, intérêts exonérés de la retenue à la source libératoire de 20 %.
• Programme VEFA de l'État : 300 millions d'euros supplémentaires, possibilité d'acheter une partie seulement d'un projet dès l'ouverture de la commercialisation, et nouveaux plafonds régionalisés répartissant les communes en six catégories.

Ce que cela change pour la valeur

Après la correction de 2023–2024, le marché s'est stabilisé. Des mesures qui soutiennent la demande — en particulier celle des jeunes ménages et des acquéreurs en VEFA — ne transforment pas la valeur d'un bien du jour au lendemain, mais elles déplacent les arbitrages : neuf contre ancien, achat seul contre achat à deux, investissement sous ou au-dessus du seuil de 600 000 €. Dans chacun de ces cas, une valeur démontrée, et une ventilation terrain / construction documentée, évitent de décider sur des hypothèses.