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Booster 2026: Was die neuen Wohnungsbau-Maßnahmen für den Immobilienwert ändern

Am 16. Juli 2026 haben Wohnungsbauminister Claude Meisch und Finanzminister Gilles Roth den „Booster fir de Wunnengsbau“ vorgestellt: ein Paket aus sieben Maßnahmen, um den Wohnungsbau anzukurbeln, den Weg ins Eigentum zu erleichtern und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu vergrößern. In Erinnerung bleibt vor allem die Zahl beim Bëllegen Akt. Aus Sicht der Bewertung liegt der interessanteste Punkt jedoch woanders: Zwei der Maßnahmen beruhen auf der Trennung zwischen Grundstückswert und Gebäudewert.

1. Der Bëllegen Akt steigt auf 45.000 € pro Person

Die auf Registrierungs- und Umschreibungsgebühren angerechnete Steuergutschrift steigt für eine selbst bewohnte Wohnung von 40.000 auf 45.000 € pro natürlicher Person. Bei Gebühren von 7 % (6 % Registrierung und 1 % Umschreibung) deckt eine Einzelperson die Gebühren bis zu einem Kaufpreis von rund 640.000 € ab; ein Paar, bei dem jeder noch über seine volle Gutschrift verfügt (insgesamt 90.000 €), bis fast 1,3 Millionen. Die Maßnahme gilt für Urkunden ab dem 16. Juli 2026, ohne angekündigte zeitliche Begrenzung.

• Beispiel: Kauf einer Bestandswohnung für 640.000 € durch eine Einzelperson → 44.800 € Gebühren, vollständig durch die Gutschrift von 45.000 € gedeckt.
• Beispiel: Kauf allein für 900.000 € → 63.000 € Gebühren, davon bleiben 18.000 € zu zahlen.

Ohne eventuellen kommunalen Zuschlag (Stadt Luxemburg). Wichtig: Der Bëllegen Akt senkt die Erwerbsnebenkosten, nicht das Risiko, zu viel zu bezahlen. Bei einem Kauf für 900.000 € entspricht ein Überpreis von 5 % genau 45.000 € — also der gesamten Gutschrift.

2. VEFA: Gebühren nur noch auf den Grundstückswert

Kauft eine natürliche Person ihren Hauptwohnsitz als VEFA (Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung) und ist der Bau bei Unterzeichnung zu höchstens 80 % fertiggestellt, fallen Registrierungs- und Umschreibungsgebühren nur noch auf den Grundstückswert an. Die Befreiung ist befristet: Sie gilt für Urkunden, die innerhalb von drei Jahren ab dem 16. Juli 2026 unterzeichnet werden.

• Beispiel: Neubauwohnung für 900.000 €, Grundstücksanteil 250.000 € → 17.500 € Gebühren, gedeckt durch den Bëllegen Akt. Bei einer fertiggestellten Wohnung zum gleichen Preis wären es 63.000 €.

Der Grundstückswert wird damit zur Bemessungsgrundlage. In der Praxis ergibt er sich aus der Urkunde und den Angaben des Bauträgers; ein unabhängiges Gutachten prüft, ob dieser Anteil zum Bodenmarkt der Gemeinde passt — und erlaubt einen fundierten Vergleich mehrerer Neubauprojekte.

3. Beschleunigte Abschreibung „3 × 6“ für vermietete Immobilien

Die neue Regelung sieht eine Abschreibung von 6 % pro Jahr über 6 Jahre vor, wenn die Abschreibungsbasis 600.000 € pro Gebäude nicht übersteigt. Oberhalb dieser Schwelle gilt ein Satz von 2 % auf die gesamte Basis, ohne zeitliche Begrenzung. Für Käufe im Jahr 2026 kann der Steuerpflichtige zwischen alter und neuer Regelung wählen; ab dem 1. Januar 2027 gilt für Neuerwerbe nur noch die neue, ältere Regelungen laufen bis zu ihrem Ende weiter.

Da Grund und Boden nicht abgeschrieben wird, entscheidet die Aufteilung des Kaufpreises:

• Vermietetes Haus für 850.000 €, Grundstück mit 300.000 € bewertet → Abschreibungsbasis 550.000 €, unter der Schwelle: 33.000 € Abschreibung pro Jahr über 6 Jahre.
• Gleiches Objekt, Grundstück mit 200.000 € bewertet → Basis 650.000 €, über der Schwelle: 13.000 € pro Jahr.

Zwei Aufteilungen, zwei Regelungen. Eine willkürliche Aufteilung steht gegenüber der Verwaltung auf wackligen Füßen; eine begründete Aufteilung auf Basis des lokalen Bodenmarkts und der Baukosten ist verteidigungsfähig. Genau das liefert eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren.

4. 8 % Mehrwertsteuer für sozialen Mietwohnraum

Für die Schaffung von Mietwohnungen mit sozialer Ausrichtung ist ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 8 % vorgesehen — unter strengen Bedingungen: höchstens 120 m², ein Verkaufspreis pro m² nicht über dem vom Observatoire de l'habitat je nach Region und Wohnungsgröße veröffentlichten Median, eine Mietrendite von höchstens 4 % des eingesetzten Nettokapitals und eine Vermietung von mindestens zehn Jahren an einen vom Ministerium als berechtigt anerkannten Mieter. Die Maßnahme gilt ab Inkrafttreten des Gesetzes, ohne Rückwirkung. Den Quadratmeterpreis gegenüber diesen Medianwerten einzuordnen, gehört damit fest zur Renditeanalyse.

5. Die weiteren Maßnahmen des Pakets

• Zinszuschuss: Das berücksichtigte Darlehen steigt von 200.000 auf 250.000 €, der Zuschlag pro Kind von 20.000 auf 30.000 € (Höchstgrenze 370.000 €); es steigt auf 300.000 €, wenn mindestens ein Darlehensnehmer 35 Jahre oder jünger ist. Auch bereits laufende Dossiers profitieren.
• Erwerbsprämie und Sparprämie: künftig auch für Käufer einer bezahlbaren Wohnung bzw. einer Wohnung zu moderaten Kosten, wenn mindestens einer von ihnen 35 Jahre oder jünger ist.
• Housing Bond: Bürgeranleihe über 250 Millionen Euro, geplant für Anfang 2027, Zinsen befreit von der abgeltenden Quellensteuer von 20 %.
• Staatliches VEFA-Programm: 300 Millionen Euro zusätzlich, Möglichkeit, nur einen Teil eines Projekts schon zum Vermarktungsstart zu erwerben, und neue regionalisierte Obergrenzen mit sechs Gemeindekategorien.

Was das für den Wert bedeutet

Nach der Korrektur 2023–2024 hat sich der Markt stabilisiert. Maßnahmen, die die Nachfrage stützen — vor allem die junger Haushalte und von VEFA-Käufern —, verändern den Wert einer Immobilie nicht über Nacht, verschieben aber die Abwägungen: Neubau oder Bestand, Kauf allein oder zu zweit, Investition unter oder über der 600.000-€-Schwelle. In jedem dieser Fälle verhindern ein belegter Wert und eine dokumentierte Aufteilung Grundstück/Gebäude, dass auf Annahmen entschieden wird.